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或成下一个佳兆业,恒盛土地资金财产长时间负

2019-09-27 12:35

中国装饰资讯网 时间:2012-11-08

随着中国熔盛重工重组的推进,横跨造船和地产两大行业的上海神秘富豪张志熔拥有的另一上市公司恒盛地产私有化进程似乎迎来了新的契机。4月24日,中国熔盛重工正式更名为华荣能源,转型主营石油和天然气的开发和运营。受此消息影响,华荣能源股票当日出现了近25%的涨幅。有消息人士对《中国经营报》记者表示,熔盛重工出手了造船和海工业务后,公司也就卸下了债务的包袱,“现在等着新的资方进来,公司重新振作一下。”截至发稿,熔盛重工已经进入全员休假状态,恒盛地产以“上市公司拒绝向外透露消息一切以公告为准”为由拒绝了采访,但知情人士对记者表示,恒盛地产的私有化正在解除小股东的压力并有望成功。或成下一个佳兆业事实上,自去年以来,关于恒盛地产和熔盛重工资金链断裂的负面消息就不断见诸于各大报端。2015年年初,恒盛地产更是被曝出陷入反腐风波,并上演了张志熔“远避美国”尔后又现身辟谣的一幕。但张志熔无法澄清的是恒盛地产正面临现金回笼慢而导致的资金困局。他交出的2014年恒盛地产期末成绩单,再度引发资本市场对其口诛笔伐。据2014年年报显示,恒盛地产合约销售额约40.4亿元,合约销售面积约26.89万平方米,同比分别减少44.7%和53.4%。这是恒盛地产2009年上市以来的销售最低点。公司分布在上海、长三角、环渤海地区以及东北四个区域的房地产销售额均出现了至少四成以上的降幅。此外,截至2014年底,恒盛地产的资本负债率飙升至135.3%,远高于行业83%的平均水平,为此公司2014年全年在土地市场一无斩获。销售疲软的同时,恒盛地产的资金来源越发狭窄。据恒盛地产的财务报告,截至2014年底,要求公司在1年内偿还的借款金额接近157亿元,较2013年同期增加了近2倍。公司的借款总额增加了近32亿元。尤其值得一提的是,恒盛地产接近223亿元的借款总额中,大部分将会在未来两年内到期,这意味着公司在今年和明年的偿债压力骤增。从目前看来,银行借款仍是恒盛地产资金链条的主体。而为了资金缓压,恒盛地产近年来频频借道信托、资管融资。记者查阅公开资料发现,中海恒信资产管理公司在从2014年4月至7月,已密集发行了多达10个“多客户专项资产管理计划”,均是与恒盛尚海湾项目相关的融资产品。“一旦尚海湾项目出现问题,众多信托产品也都将遭遇风险。”分析人士指出,“这跟佳兆业的情况非常相似。”恒盛地产财报显示,公司拥有土地储备1480万平方米,23.4%的土地储备位于被限购的一线城市,且产品结构多以高端住宅为主,成为调控重点对象。尽管平均楼面地价为每平方米1335元,但在实际中无法转为销售的优势。据了解,针对调控,众多房地产企业已经做出如调结构的措施,但恒盛地产方面却无动于衷。“恒盛产品以大户型为主,不切合市场的要求。”中国房产信息集团分析师薛建雄表示。“老板觉得是资本市场低估了恒盛的价值,而并没有想到是自己产品本身,所以想私有化来获得更大的收益。”薛建雄表示。按照常规,企业私有化通常是实施者判断目标公司的价值被低估,认为私有化后通过加强管理可以提升公司价值,私有化可以最大可能带来高额的回报率,“如果跟股东谈好价格,私有化对双方都有利。”再次启动私有化据公开资料显示,2013年11月,张志熔曾计划以每股1.80港元回购股份,总回购价相当于截至2013年6月30日为止账面价值的0.61倍。但是,私有化提议最终以小股东反对占多数被否决。但恒盛地产的私有化道路并未就此止步。2015年3月4日,恒盛地产发布公告指出,公司控股股东美年国际有限公司正考虑提出私有化计划。随后,4月28日最新公告显示,截至目前,张志熔间接或者直接全资持有的美年国际有限公司、Market Victor Limited、Novel Ventures Limited、Island Century Limited及Wel Advantage Limited已经拥有恒盛地产53.14亿股,占恒盛地产已发行股本总额约68.20%,此外,加上持有1500万份未行使的购股权,张志熔持有的股份已经占公司已发行股本的75.77%。公告中董事局提醒,并无意于可能导致公众人士所持有的股份数量减至于25%之情况下购回股份。“只要张志熔能提出债务或流动性的优化解决方案,再给小股东一个合理的收购价,私有化有望成功。”恒盛地产内部人士指出,据了解,由于恒盛地产注册地是开曼群岛,公司要私有化,赞成股东的“人头数”必须过半,私有化方案才能获得通过。“只要现在股东们不提高回购价,这一次私有化成功的可能性其实很高。”上述人士透露,据其介绍,很可能会在5月30日的股东大会上有最后的结果。上海易居研究院研究员严跃进曾分析指出,由于恒盛上市阶段的融资渠道并没有打通,私有化的做法,反过来也是希望从另一个途径来实现企业做大做强。“土地成本低又值钱,私有化成功后,转让几个项目就容易盘活,再与金融机构协商就可以找到合适的融资渠道。”雪球论坛上一位人士指出。但评级机构标准普尔分析师Yip表示,恒盛地产需要出售资产来偿还债务,但“在现在的市场中找到买家会是一个挑战。”据熔盛重工的内部人士透露,在张志熔组建熔盛重工后,主要的精力也放在发展重工业上,地产业务更多像是一个造血运输养分给熔盛重工的“细胞”。不愿意透露姓名的分析师对记者表示,即便张志熔本身能力再强,也不可能同时有效解决两家公司较为严重的财务问题,“况且这两个公司所属的都为资金密集型的行业,只能拆东墙补西墙,甚至是二选一。”“至少现在,熔盛重工的债务压力是解除了的。”上述内部人士指出。

2012年,恒盛地产宛如暗夜行路。

虽然领头人张志熔和美国证监会就内幕交易一事达成和解,但恒盛地产的资金和负债问题再次被拎出。

据《香港信报》10月22日引述市场消息报道,恒盛地产因此前债券发行受阻,已于两个月前以地产项目作抵押,向香港一位银行家借贷20亿港元,年息高达20%。

随后,恒盛地产发布澄清公告,称相关报道失实,集团并无获得、亦无进行任何讨论以获得贷款。在采访中,恒盛地产相关高层也对记者否认了以上消息,亦明确表示公司此前无发债融资动作,高利借贷更无可能。

但是,不可不见的是:因为资金紧张,恒盛地产多个项目停工,前期推出了近8折的团购优惠,在今年甚至搞过“五折特价房”销售策略。

短期债务缠身

招银证券在最近一份报告中指出,截至今年上半年,恒盛地产的净负债比率从2011年底的68.8%轻微上升至2012年6月的69.2%,而同期短期债务占借贷总额153亿元的65%,约100亿元。值得关注的是,恒盛地产目前手头现金仅为34亿元。

而早在7月底,摩根大通亦曾提醒,今年第三季度恒盛地产将有一笔12亿元的信托贷款到期,第四季度还将有一笔2.95亿美元离岸银行贷款需要偿还。

“我们对短期债务的偿还能力有点担心。”招银证券分析师称,因此,恒盛地产必须努力改善债务到期的问题。对此,恒盛地产首席财务官姜永进解释,今年底恒盛地产到期的短期债务涉40亿元,较年初的93亿元大幅下降。目前短期债务比例超过60%,预计年底前该比例会降至低于50%。

“此外,公司还会将总负债控制于150亿元水平,而长远会将资产负债比率降至低于60%。”姜永进说,希望到年底,财务结构有比较好的改善。

不过对于姜永进所指的再融资安排,市场面的表态并不乐观。上述香港报道援引市场消息称,早前因恒盛主席张志熔卷入中海油收购加拿大油公司的内幕交易案,令旗下公司的借贷利率上升。

今年7月27日,美国证监会调查指出,有多个账户涉及提前获取中海油对加拿大尼克森公司收购的内幕消息,并在纽约股票市场上操作,非法获利。随即恒盛发布公告表示,该公司主要项目及投资活动的决策一直由董事会集体决定,此事不会影响公司运行。但摩根大通把对恒盛的评级由“中性”降至“减持”,并削目标价13%至1元。

“张志熔的不当行为不仅连累两家上市公司的行内声誉,还会让两家上市公司在谈生意或签约的过程中遇上困难。”香港独立股评人David Webb说。恒盛地产受到的冲击尤为严重。上述香港媒体报道称,在张志熔卷入内幕交易案后,评级机构大大调低恒盛评级,进而延迟了恒盛此前发债进程和银团贷款项目。而且,恒盛的融资成本也被迫提升,这也不断推高负债水平以及偿债风险。

对此,恒盛地产董事会副主席丁向阳再度否认称:“最近的公司运营,包括债务结构的调整,我们都在按照计划有条不紊地推进。从公司的角度来说,并未受到内幕交易事件负面影响。”

多个项目停滞

寻找有效的融资途径,一直是恒盛地产的头等大事。

“资金链紧绷,是恒盛地产迫切需要融资的最主要原因。”辉立证券分析师范国和告诉时代周报记者称,在过去短短几年间,恒盛地产在全国各地攻城略地,这造成了巨大的资金缺口。

事实上,为了融资,早在2007年10月,恒盛地产就准备进行IPO,由高盛集团和D.E.Shaw帮助其在香港上市。作为代价,恒盛地产向D.E.Shaw、高盛和德意志银行求助,提供利率为23.5%的过桥贷款约5亿美元。

2008年6月,恒盛地产曾在香港启动路演,并计划于当年7月中旬上市,融资约10亿美元,以资产净值折让50%定价。但后来由于股市萎靡而被迫放弃,但上市失败已令本金和利息在2009年6月时已累计达到7.1亿美元。

彼时,恰逢恒盛地产旗下的尚海湾豪庭遭遇外资投资者退房,100多套近9亿元的豪宅“订单”遭撤销。这对资金本来就很紧缺的恒盛地产来说,无疑雪上加霜。

上海实业控股有限公司(以下简称“上实控股” )在此刻登场,其发布一则公告透露,已与恒盛地产达成一系列协议,拟以20亿元的价格收购尚海湾豪庭项目4栋在建楼盘。3年后,恒盛地产有权通过旗下子公司回购此项目,其间上实控股有望获得股权收益9亿元。

这一投资协议,被外界认为是变相抵押借款。3年间9亿元的溢价,是恒盛地产为缓解资金压力不得已之举。张志熔凭借这种方式使恒盛渡过难关,在2009年成功上市。

不过上市至今,恒盛地产似乎从未真正摆脱缺钱的状态,而公司也一直通过“借新还旧”的方式不断化险为夷,其中最为关键的一项是,与上实控股协议三年到期后,恒盛地产不得不又通过新的境外融资安排才完成对项目权益的回购。

2010年10月,恒盛地产完成3亿美元、13.00%利率优先票据发行,票据的利率远高于同期银行贷款利率。此外,在2010年,恒盛地产还尝试借道信托,为旗下“恒盛南通尚海湾项目”进行股权融资。江苏信托于2010年10月9日发起成立的“南通恒盛炜达股权投资集合资金信托计划”共筹集16.7亿元。

根据相关协议,恒盛地产须在信托到期时回购江苏信托持有的相应权益,其中回购公众投资者手中持有的信托,恒盛地产除了需要支付公众投资者相应的认购金额外,还须支付认购金额16%-17%的利息。该信托即将于今年10月到期。

资金的紧张,令恒盛地产旗下多个项目处于停滞状态。有报道披露称,2009年,恒盛地产曾以19.7亿元收购的南京三汊河项目,至今仍未开工;2011年,恒盛地产以6.6亿元收购江苏演艺文化产业股份(下称“江苏演艺” )54%股权,并号称将投资250亿元开发南京创意文化产业基地。该项目至今尚未开展实际业务;此外,恒盛地产旗下的南通熔盛大厦,由一幢52层高写字楼和一幢48层高五星级酒店组成,原定2011年12月竣工,但项目至今只建成3层,并已停工半年。对此,恒盛地产方面并未过多回应。

降价跑量为先

一旦减速,对债务利息的议价能力也将不断下降,从而陷入举新债还旧债,债务利息成本越来越高的恶性循环,最后高昂的融资成本,极有可能成为压倒房企的一座大山。

恒盛地产的最新月报数据显示,今年1-9月份,公司累计实现房地产销售额89.0亿元,累计实现销售面积104.1万平方米。按全年130亿元销售目标计算,目前仅完成68.55%。按照恒盛地产在年中报告中对下半年市场的解读:房企加快销售与现金回流仍是市场的主旋律,降价跑量仍是王道。

事实上,为加快资金回笼,恒盛地产旗下部分项目自2011年起,就已高举降价大旗。

据了解,位于北京大兴的恒盛小镇艺墅、合肥的恒盛皇家花园、哈尔滨的恒盛皇家花园等项目今年均推出低首付、特惠价、团购促销等降价或变相降价活动,以吸引购房者。

而位于上海徐汇滨江板块的尚海湾项目为了加快销售,继前期推出近8折的团购优惠,在今年甚至搞过出奇的“五折特价房”销售策略。

不过对于楼盘降幅,恒盛地产管理层却采取了保守的态度。“上半年我们对一些项目做了这样的调整,比如说上海的尚海湾,这个楼盘取得了比较好的销售成绩。”恒盛地产执行副主席程立雄称,下半年我们会有20个项目在销售,150万平方米的推货量,这150万平方米中大部分是刚需产品,而且前期定价都是比较合理,销售也比较理性。所以,降价方面的空间不会很大。

另据消息指出,在恒盛地产所有土地储备中,19.6%位于一线城市,其余80.4%位于二、三线城市。但事实上,二、三线城市的项目至今尚未能为公司贡献有力的销售收入,相反造成巨大的财务负担。恒盛地产计划出售旗下位于南通、无锡及天津的地产项目,借以回笼资金。但由于这些项目并非处于核心地段,故市场反应不佳。对此,恒盛方面未予置评。

丁向阳仅称,年底前会争取完成全年目标130亿元,下半年150万平方米的推货量,只要去化率65%以上,我觉得就能够完成全年的目标。

来源: 时代周报

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